Gastos al comprar una vivienda en Alicante

1. Calcula el presupuesto desde el coste total

El precio anunciado es solo una parte de la compra. Separa el dinero destinado a señal y precio, impuestos, escritura e inscripción, financiación, revisión técnica, reforma, mobiliario y reserva de seguridad. Si todo el ahorro se consume en la entrada, una derrama o una instalación deteriorada puede dejar la operación sin margen.

No uses un porcentaje único para todas las compras. El resultado cambia según sea vivienda usada o primera entrega, exista o no hipoteca, opere el valor de referencia, se adquieran garajes o anexos y el comprador cumpla requisitos para tipos reducidos. Haz el cálculo sobre la vivienda concreta y con la norma vigente el día del devengo.

• Precio, señal y fondos propios.
• Impuestos según la operación.
• Notaría, registro y gestoría si se contrata.
• Tasación y costes financieros.
• Inspección, reforma, mudanza y alta de servicios.

2. Vivienda usada: ITP y autoliquidación autonómica

La compra de una vivienda usada por un particular suele tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La persona adquirente es el sujeto pasivo y presenta el modelo correspondiente ante la administración autonómica. La Agencia Tributaria Valenciana publica los tipos, beneficios fiscales, modelos y reglas de competencia territorial.

Los tipos reducidos no deben aplicarse solo porque la vivienda vaya a ser habitual. Pueden depender de edad, discapacidad, familia numerosa o monoparental, valor, renta, patrimonio u otros requisitos que cambian. Comprueba cada condición, conserva la acreditación y confirma si el beneficio exige mantener el destino de vivienda habitual durante un plazo.

3. Valor de referencia: la base fiscal puede no ser el precio

En adquisiciones sujetas a ITP, el valor de referencia del Catastro puede determinar la base imponible. Si el precio o valor declarado es superior, prevalece la magnitud mayor. Por eso una vivienda comprada por debajo del valor de referencia puede generar un impuesto calculado sobre una cifra distinta al precio pactado.

Consulta el valor para la fecha de la operación antes de cerrar el presupuesto. Si consideras que perjudica tus intereses, la vía de impugnación se articula al solicitar la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación, aportando prueba. Una discrepancia física o catastral debe analizarse además por su impacto técnico y jurídico, no solo fiscal.

4. Vivienda nueva: IVA y, cuando corresponda, AJD

La primera entrega de vivienda por el promotor tributa, con carácter general, por IVA. La Agencia Tributaria indica un tipo del 10 % para vivienda y, en determinadas viviendas protegidas, un tipo del 4 %, dentro de las condiciones legales. La compraventa formalizada en escritura puede quedar además sujeta a Actos Jurídicos Documentados según la normativa autonómica.

No identifiques automáticamente obra reciente con primera entrega. El uso anterior, quién vende y la naturaleza de la transmisión influyen en la tributación. Revisa también garajes, trasteros, cantidades anticipadas, gastos de comunidad desde la entrega y suministros. El promotor no puede trasladar al comprador gastos que por ley le correspondan.

5. Notaría, Registro y documentación

La escritura pública ofrece control de identidad, titularidad, cargas, medios de pago y legalidad, y permite inscribir la adquisición. Los aranceles dependen de la operación y del documento; solicita una provisión orientativa en lugar de copiar una cifra genérica. La inscripción registral protege la titularidad frente a terceros y facilita futuras operaciones.

Antes de firmar arras, pide nota simple, referencia catastral, IBI, certificado energético, certificado de comunidad y documentación relevante del edificio. La persona compradora puede elegir notario. Consultar antes de entregar una señal es especialmente útil si hay cargas, herencia, no residentes, vivienda arrendada, obra nueva o condiciones de financiación.

6. Hipoteca: entrada, tasación y coste financiero real

La entidad decide la financiación considerando solvencia y garantía. La tasación es necesaria para el préstamo hipotecario y normalmente la paga quien solicita la hipoteca; una tasación favorable no obliga al banco a concederla. Mantén un margen si el valor tasado resulta inferior al precio, porque la diferencia puede exigir más fondos propios.

Compara TAE, plazo, tipo, cuota, comisiones, productos vinculados y coste total. El Banco de España destaca la FEIN, que contiene la oferta vinculante, y la FiAE, que resume advertencias relevantes. No firmes arras con una obligación de compra incondicional si dependes de financiación y no has definido jurídicamente cómo se trata una denegación.

7. Estado, comunidad y coste de entrada en uso

Una vivienda barata puede exigir instalaciones eléctricas o de fontanería, carpinterías, climatización, impermeabilización o reforma. En edificios antiguos revisa IEEV.CV cuando corresponda, actas, fondo de reserva, ascensor, cubierta, fachada y derramas. En costa, observa corrosión, sellados y mantenimiento de exteriores.

Añade mudanza, mobiliario, electrodomésticos, altas o cambios de titularidad, seguro y meses de solapamiento entre viviendas. Conserva una reserva separada de impuestos y firma. El presupuesto correcto no es el máximo que el banco permite comprar, sino el que deja capacidad para habitar, mantener y absorber imprevistos.