Impuestos y gastos al vender una vivienda en Alicante

1. Empieza por un cálculo de neto, no por el precio anunciado

El precio publicado es una expectativa y el precio firmado es un ingreso bruto. Para saber qué dinero quedará disponible, resta el capital hipotecario pendiente, los costes de cancelación, la fiscalidad estimada, honorarios, deudas de comunidad, certificado energético, reparaciones asumidas y cualquier gasto que corresponda al vendedor.

Prepara un escenario conservador y otro probable. Algunos importes se conocen desde el principio; otros dependen del precio final, del valor del suelo, de la fecha de adquisición o de la situación personal. Evita comprometer la entrada de otra compra usando como referencia todo el precio de venta, porque una parte puede estar destinada a deuda e impuestos.

• Precio probable de cierre.
• Capital pendiente y cancelación.
• IRPF o IRNR estimado.
• Plusvalía municipal.
• Gastos técnicos, comerciales y jurídicos.

2. Cómo se forma la ganancia o pérdida patrimonial

Con carácter general, la ganancia o pérdida patrimonial se obtiene comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición, aplicando los conceptos que permite la normativa. En el valor de adquisición pueden intervenir el importe pagado y determinados gastos y tributos inherentes; en la transmisión pueden computar determinados gastos satisfechos por quien vende. Las amortizaciones son relevantes si la vivienda estuvo alquilada.

No calcules la ganancia como precio de venta menos precio que recuerdas haber pagado. Reúne la escritura de compra o adjudicación, impuestos, notaría, registro y facturas de inversiones o mejoras. Distingue una mejora acreditable de una reparación o conservación ordinaria, porque su tratamiento puede ser distinto. La titularidad, los porcentajes y el modo de adquisición también importan.

3. Exenciones que deben comprobarse antes de declarar

La ganancia por la transmisión de la vivienda habitual puede quedar total o parcialmente exenta si el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual cumpliendo requisitos y plazos. La Agencia Tributaria indica que la reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta y que, si es parcial, la exención también será proporcional.

La transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años cuenta con una exención específica cuando se cumplen las condiciones legales. Estas reglas no se aplican por intuición ni por la edad de uno solo de varios titulares: hay que revisar la condición de vivienda habitual, la fecha, la titularidad y la situación de cada contribuyente.

4. Plusvalía municipal en Alicante

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava, cuando procede, el incremento de valor del suelo urbano puesto de manifiesto en la transmisión. No es el mismo impuesto que el IRPF y no se calcula sobre el beneficio comercial de toda la vivienda. El Ayuntamiento de Alicante permite tramitar transmisiones inter vivos mediante su programa de autoliquidación.

La información municipal vigente contempla el método objetivo y el método real. El resultado depende, entre otros datos, del valor catastral del suelo, el período y los valores de adquisición y transmisión. Para compraventas y otras transmisiones inter vivos, el Ayuntamiento informa de un plazo general de 30 días hábiles. Revisa el trámite y la ordenanza vigente en la fecha de firma.

5. Si vende una persona no residente

Cuando el inmueble pertenece a una persona no residente fiscal en España, el comprador debe retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada como pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente. La Agencia Tributaria identifica el modelo 211 para este ingreso. No es un gasto adicional del comprador, sino una parte del precio que se ingresa en Hacienda.

El vendedor utiliza el justificante para descontar esa retención al presentar su declaración por la transmisión. Si la retención supera la cuota resultante, puede solicitar la devolución conforme al procedimiento aplicable. La residencia fiscal no debe presumirse por nacionalidad, domicilio de contacto o lugar de nacimiento: debe comprobarse documentalmente antes de la escritura.

6. Hipoteca, comunidad y certificado energético

Si existe hipoteca, separa la cancelación económica —el pago de la deuda al banco— de la cancelación registral de la carga. Para vender libre de cargas se coordinan certificado de deuda, provisiones, escritura de cancelación cuando corresponda e inscripción. Pide cifras actualizadas y no confundas el saldo de una aplicación bancaria con el coste total de dejar el Registro limpio.

Añade deudas de comunidad, derramas asumidas, regularización de suministros y el certificado energético. La normativa exige incluir la calificación energética en la publicidad cuando es aplicable y anexar al contrato una copia del certificado debidamente registrado y su etiqueta. Si falta, hay que encargarlo con tiempo suficiente para la comercialización y la firma.

7. Gastos comerciales y de preparación

Los honorarios de intermediación, fotografía, plano, reportaje, asesoramiento, certificados, mudanza, vaciado y reparaciones afectan al neto aunque no todos tengan el mismo tratamiento fiscal. Solicita presupuestos con IVA y alcance claro, conserva facturas y distingue el gasto necesario para vender del gasto que mejora el activo.

Una hoja de cierre debe actualizarse cada vez que cambia el precio o una condición. Incluye quién paga cada concepto, la fecha prevista y si el importe es definitivo o estimado. Antes de aceptar una oferta, revisa el neto con un profesional fiscal cuando haya herencias, no residentes, alquiler previo, mejoras relevantes, varios titulares o reinversión.